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姚志明律师

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执业十余年,专注合同诉讼领域研究。中央广播《华夏之声》特邀嘉宾律师,北京盈科全球总部股权合伙人

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房屋租赁常见纠纷如何处理

来源:郭广平律师 2019-05-28 67047 人看过
随着市场经济的发展,房屋租赁合同纠纷日益增多。在审判实践中,能不能确认房屋租赁合同的效力、承租人对房屋进行的装修在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理以及违章建筑的租赁纠纷如何处理等问题是当前房屋租赁合同纠纷审理的难点。华律网小编试就房屋租赁合同有关问题,提出自己的观点供商榷。

一、承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

(一)对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,在房屋租赁合同中,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间,往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物,这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为,首先应由租赁双方对装修物进行协调,这样既解决了问题,同时也节省减少损失;如果协商不成,则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧,房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符,故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

(二)对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第86条对添附物的规定是:非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,最高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判实践中难以把握。笔者认为:对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑:

1、房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估,并归出租人承顶;若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除,不能拆回的,进行评估,其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及形成的装修物,若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定的又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,其装修物无偿归出租人所有,因承租人有过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或赔偿。

3、房屋租赁合同合法有效,因双方违约导致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,可对装修物的现价值进行评估,其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的,对装饰物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回,不能拆回的,装修无偿归出租人所有。

二、违章建筑的租赁合同纠纷的问题

房屋属违章建筑物,对此订立的租赁合同无效。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》,对此都有了明确的规定,本是无庸置疑的。现实中,农村集体收入很大一部分是靠这种违章建筑出租获取的,村民的分红也就靠这一块。不幸的是很多外商赚足了钱后,有的长期拖欠租金,有的逃跑了,有的甚至留下一身债务要村集体来背。这种现状目前较突出,起诉到法院,法院又无法依法予以保护,村民怨气大。法院现在处于一种两难境地。一方面要依法办案,不能明知是违章建筑出租,也给予保护。另一方面,法院作为地方经济秩序和社会稳定的维护者,又不忍看到村民受到巨大的经济损失,而且因为法院的依法办案导致村民对法院工作的误解,是任何法院领导都不愿看到的。 对违章建筑出租案件如何处理,有多种观点。一是认为租金可以适当保护。即首先认定违章建筑出租是非法的,租赁合同无效,但实际已租用房屋或场地,本着实事求是的原则,仍应给予一定的补偿,因为租赁合同的无效不像其他买卖合同,可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还。在计算补偿费时按房管部门评定的租金标准计算。笔者认为,不管采用何种计算方法,只要对租金予以了支持,就是等于承认了违章建筑出租的合法性,与认定违章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是认为,对于违章建筑出租的非法所得应依照《民法通则》第134条第3款的规定对非法活动的所得予以收缴,以惩罚乱建乱租,冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。站在村民的角度来看,违章建设的厂房、工棚出租的租金不能通过合法途径收回来,感情上是很难接受的。但早知如此何必当初,违法乱建的后果不是不知道的,只是在利益的驱动下冒险而已。同时,要批评的是我们的有关政府职能部门的失职、失察和纵容。如果政府职能部门对农村的违章建筑加大监督、处罚力度,相信不会造成今天的尴尬局面。笔者认为,对违章建筑的非法所得应予以依法收缴。这是法律的要求,也是规范房屋建筑、租赁市场的需要,这个代价迟早要有人来付出。更严格地说,行政执法部门没有对这种违章建设行为进行处罚,已是很照顾农村经济发展了。其实,这样的光收房租、坐吃山空的经济发展是没有多大价值的。

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引用法条:
[1]《中华人民共和国合同法》第二百二十二条
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姚志明律师 北京西城区

姚志明律师,执业十余年,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。详细>>

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我想咨询下关于签合同赔偿的问题

法律顾问团律师4分钟前前回复:

用人单位与你解除劳动关系(或辞退、开除你)分三种情况,你对照下属于哪种,应该支付经济补偿或赔偿而没有支付给你的,可以在1年内申请劳动仲裁维护自己的合法权益: 1、用人单位与你解除劳动关系,无任何理由,也未支付任何经济补偿的,你不存在《劳动合同法》39条规定的过错情形,可认定该用人单位行为属于《劳动合同法》87条规定的违法解除劳动合同情形,应该支付你每工作一年2个月的经济补偿金,2N; 2、用人单位依据《劳动合同法实施条例》第19条规定情形与你解除劳动关系的,其中符合《劳动合同法》46条规定的,应支付你每工作一年一个月经济补偿金,N;如未提前1个月通知你的还应多支付1个月工资作为代通知金,N+1; 3、你存在《劳动合同法》39条的规定的情况,用人单位与你解除劳动关系的,不需要支付任何经济补偿,也无需提前通知你;但是,这需要用人单位举证并且书面通知你解除劳动关系。 相关法律依据: 《劳动合同法》:第39、40、46、47、87条 《劳动合同法实施条例》第19条

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你好,合作怎么写,我想写,跟有关的合同

法律顾问团律师5分钟前前回复:

最新合作合同范本甲:,身份证号:,住址,联系方式...乙:,身份证号:,住址,联系方式...甲乙双方本着公平、平等、互利的原则订立合作协议如下:第一条甲乙双方自愿合作项目,总投资为万元,甲方以人民币方式出资万元,乙方以人民币出资及技术和客户资源。第二条本合伙依法组成合伙企业,在合伙期间合伙人出资的为共有财产,不得随意分割。合伙终至后,各合伙人的出资仍为个人所有,届时予以返还。第三条本合伙企业经营期限为三年。如果需要延长期限的,在期满前六个月办理有关手续。第四条双方共同经营,合伙人执行合伙事务所产生的收益归全体合伙人,所产生的亏损或者民事责任由全体合伙人。第五条企业固定资产和盈余按照取得的销售净利润的甲方60%、乙方40%的比例分配。第六条企业按照甲方60%、乙方40%比例负担。任何一方对外偿还债务后,另一方应当按比例在十日内向对方清偿自己负担的部分。第七条每年项目产品总销售利润的百分之十进行固定投入。销售利润分红,一年结算。第八条本协议未尽事宜,双方可以补充规定,补充协议与本协议有同等效力。第九条本协议一式贰份,合伙人各一份。本协议自合伙人签字或盖章之日起生效。第十条自协议签订之日起,乙方需要负责技术和市场开发及售后跟进,甲方负责管理及日常事务。第十一条本协议有效期暂定三年,自双方代表乙方为本人签字之日起计算,即从__至____年__月__日止。__年__月__日第十二条争议处理1、对于执行本合同发生的与本合同有关的争议应本着友好协商的原则解决;2、如果双方通过协商不能达成一致,则提交仲裁委员会进行仲裁,或依法向人民法院起诉;第十三条本协议到期后,双方均未提出终止协议要求的,视作均同意继续合作,本协议继续有效,如果不再继续合作的,退出方应提前三个月向另一方提交退出的书面文本,并将己方的有关本合同项目的资料及客户资源都应交给另一方。第十四条违约处理如果一方违反本合同的任何条款,非违约方有权终止本合同的执行,并依法要求违约方赔偿损害。第十五条协议解除1、一方合伙人有违反本合协议的,另一方有权解除合作协议2、合作协议期满3、双方同意终止协优议的4、一方合伙人出现法律上问题及做对企业有损害的,另一方有权解除合作协议第十六条未尽事宜,双方可再协商补充协议,补充协议同等本协议有效

身份证掉了 记得身份证号码可以买火车票嘛?

法律顾问团律师5分钟前前回复:

不可以的,现在购买火车票都是实名制认证的,必须是本人身份证购票才可以乘车 实名制认证,本人,火车票,身份证少一样都不能乘车,所以说购买火车票不能使用身份证号码的,可以到当地派出所办理临时身份证也可以购买火车票的。

您好,我想咨询出国劳务合同,相关法律

法律顾问团律师5分钟前前回复:

《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国婚姻法》以及相关的法律、 法规都没有对声明断绝父母子女关系作出具体的规定,因此, 声明断绝父母子女关系没有任何法律依据,依法不受法律保护;   根据我国有关法律的规定,父母子女关系分两大类:自然血亲的父母子女关系和拟制血亲的父母子女关系。   1、自然血亲的父母子女关系是基于子女的出生事实而产生的,自然血亲的父母 子女关系是不能通过法律程序或其他方式人为地解除的,只能因父母子女 一方的死亡而终止。如我国《婚姻法》规定:“父母与子女间的关系,不 因父母离婚而消除。”而有关脱离自然血亲关系的声明当然也是无的。   2、拟制血亲的父母子女关系是基于收养或再婚的法律行为以及事实上的抚养关系的形成,由法律认可而人为设定的,如养父母和养子女间的关系。这种拟制血亲的父母子女关系,可以因一方的死亡而终止,也可以因所拟制的亲属关系依法解除而终止。如收养关系解除后,养父母与养子女间的父母子女关系自然解除。   综上,对于没有血缘关系的拟制血亲的父母子女关系,可以依法解除,但是自然血亲的父母子女关系是不能通过法律程序或其他方式人为地解除的,只能因父母子女一方的死亡而终止。

我是1996年参加工作,在事业单位合同工,不在编,没有缴纳保险,2003年因单位原因解除合同1996年到2004年可不可以让单位补缴?

法律顾问团律师7分钟前前回复:

事业单位合同工如果不在单位干了社会保险可以转移。1、发凭证。当你要离开这个城市,且肯定不会再回到这个城市就业的时候,可以到当地社保经办机构领取一张你的参保凭证。凭证主要记录三项关键的信息:一是你在当地参保的起始时间;二是你实际缴费的月数;三是你在本地参保期间个人账户的全部存储额是多少。2、打电话。有关部门在网上公布了全国2800多个县级和县级以上的社保经办机构的联系方式,不清楚的问题可以电话咨询。3、办手续。由本人或者所在单位向新的就业地社保经办机构提出接续申请,其他事情就由当地社保经办机构在规定的时间内来办理就可以了。4、转移资金。除了转关系之外,要把前面讲到的个人账户全部储存额的资金,还有单位缴费规定比例的资金要转移到新的就业地。这样整个转移流程就完成了。扩展资料:申请资料一、申请出具《基本养老保险参保缴费凭证》缴费职工于缴费单位解除(终止)劳动关系后,可以由本人或缴费单位携带以下材料到所在社会保险经办机构申请开具《基本养老保险参保缴费凭证》:(1)《申请》。(2)缴费职工户口簿、身份证原件及复印件。(3)缴费职工委托他人代为办理的,请提供委托书及代办人的身份证原件及复印件。(4)《职工养老保险手册》。(5)缴费职工的参加工作时间、视同缴费年限等相关信息需要认定的,需出据缴费职工本人的《人事档案》。(6)解除(终止)劳动关系证明书、调动手续原件及复印件。(7)政策规定的其他相关材料。二、出示《参保凭证》,申请接续养老保险关系缴费职工向新就业地社会保险机构出示本人的《参保凭证》原件和复印件并填写《基本养老保险关系转移接续申请表》(附件一),符合转入条件的,由新就业地社保经办机构向原社保经办机构发出《基本养老保险关系转移接续联系函》。三、办理基金转移手续原社保经办机构收到《联系函》后,核对有关信息生成《基本养老保险关系转移接续信息表》并办理基金划转手续,传送给新就业地社保机构。四、办理接续保险手续新就业地社保机构在收到《信息表》和转移基金后的15个工作日内核对《信息表》及转移基金额,将转移基金额按规定分别记入统筹基金和该参保人员个人账户,通知用人单位或参保人员携带以下材料确认转移接续情况:1、《职工养老保险手册》。2、缴费职工的参加工作时间、视同缴费年限等相关信息需要认定的,需出据缴费职工本人的《人事档案》。3、政策规定的其他相关材料。

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